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de PEREZ PEREZ,EMILIO
de PEREZ PEREZ,EMILIO
El autor de esta obra plantea el análisis de las numerosas situaciones jurídicas de cotitularidad sobre las diferentes formas de propiedad inmobiliaria de nuestro sistema jurídico, cuya naturaleza jurídica se esfuerza en explicar la doctrina acudiendo casi siempre a la analogía con la propiedad horizontal. En nuestro Derecho Positivo es posible ver recogida la figura de la comunidad de intereses, a la que aluden los artículos 394 del C.c. (al ordenar que no se perjudique "el interés de la comunidad") y 398 del mismo Código, que reconoce expresamente la objetivación de intereses al aludir a los "que constituyan el objeto de la comunidad"; el último párrafo de este artículo 398 se refiere al supuesto de cosas compuestas de partes privativas y comunes, permitiendo ver en él el tipo de comunidad de intereses de estructura consorcial (consorcio real) que explica la naturaleza jurídica de la gran mayoría de cotitularidades inmobiliarias, desde las más simples, como las medianerías vertical y horizontal, pasando por los consorcios reales en suelo rústico y los consorcios reales hídricos y mineros, hasta los relativos a la propiedad urbanística, que actúan en los procesos de urbanización o son resultantes del mismo. Entre estos últimos, además de la propiedad horizontal, se pueden considerar comunidades de intereses de estructura consorcial situaciones de prehorizontalidad muy discutidas doctrinalmente, como la cesión de suelo por obra futura y el derecho de sobre y subedificación; los complejos inmobiliarios (en los que se incluyen las urbanizaciones privadas); los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y aquellos conjuntos inmobiliarios que no se pueden explicar como comunidad de comunidades (conforme al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) sino que se configuran como agrupación excepcional de fincas para la administración y mejor disfrute de elementos o servicios comunes de las agrupadas.
Poco después de la primera edición de esta obra fueron publicadas la Ley 5/2006, de 10 de Mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, y la Ley 2/2006, de 14 de Junio, del Derecho Civil de Galicia. Ambas leyes modifican o regulan ex novo importantes supuestos de cotitularidad que se recogen en esta segunda edición para completar la materia estudiada en la primera, procurando su adecuada integración en el sistema propuesto para la exposición de las cotitularidades sobre bienes inmuebles en nuestro Derecho Civil, tanto del Estado como de las Comunidades Autónomas. El Código Civil de Cataluña modifica las normas relativas al derecho de superficie y a la medianería y regula las situaciones de comunidad, la comunidad ordinaria indivisa, la propiedad horizontal en general, la propiedad horizontal simple, la propiedad horizontal compleja y la propiedad horizontal por parcelas, así como la comunidad especial por turnos y el derecho de vuelo. De la Ley 2/2006, de 14 de Junio, del Derecho Civil de Galicia, se recogen los cambios habidos en la regulación de algunas comunidades funcionales (montes abertales, de voces, de varas o de fabeo y muiños de herdeiros), en figuras análogas a la medianería (agras y vilares), en las comunidades de aguas (aguas de pillota) y en las comunidades en mano común (montes vecinales en mano común). También se completa y actualiza, en el capítulo 2, la exposición del derecho de superficie, recogiendo la nueva regulación del mismo realizada en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
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